월급쟁이의 첫 부동산 공부(2)

<7. 저평가 아파트 찾기와 실전투자 사례>

■ 아파트 가격 상승 시기가 오면 평단가가 높은 아파트의 가격이 더 빨리(선행), 더 많이 상승하고 그 심리가 다른 아파트로 전이된다. 연쇄반응 순서를 알고 있으면 선점하는 투자가 가능하다. 특정 지역의 가격 상승 이벤트가 발생했을 때, 과거의 데이터를 토대로 연쇄반응이 어디까지 미치는지 조사해 보자.

■ 비슷한 수준의 평단가 아파트 사이에서 매매상승률 차이가 나면, 오르지 않은 아파트가 저평가라는 이야기다. 비교를 어느 범위까지 할 것인지는 그 지역의 부동산 시장 흐름에 따라 결정해야 한다.

[상승 흐름별 부동산 투자법]

■ 아파트 상승 사이클

상승단계	바닥 다지기	상승 초기	상승 진행	상승 중기
공급물량	인허가 / 입주 / 미분양 물량 : 부족 예상
거래량	-	국부적 증가	증가	큰 폭 증가
심리지수	-	소폭 반등	눈에 띄는 상승	증가
매매 증감률	-	상승률 제로 / 하락후 보합	상승 지역 확대	상승률 확대
투자 아파트	1군 그룹(장기투자)	1군 그룹	1.5군 그룹	2군 그룹
갭 아파트	1군 그룹 (공급 절대 부족 지역)	1.5~2군 그룹	2군 그룹	2.5군 그룹 (매도 자신 있을 경우)

■보유자금/투자유형별 투자 아파트

상승단계	바닥 다지기	상승 초기	상승 진행	상승 중기
투자 아파트 1번	1군 그룹	1군 그룹	1.5군 그룹	2군 그룹
투자 아파트 2번	1군 그룹	1.5~2군 그룹	2군 그룹	2.5군 그룹
	보유자금		유형별
투자 성향 1번	보유자금 많은 투자자		안정형 투자자
투자 성향 2번	보유자금 적은 투자자		공격형 투자자

※ 참조

아파트 평단가/전세가율: 조인스랜드(https://price.joinsland.joins.com/)

 

<7. 실전 사례로 살펴보는 지역분석법>

■ 임장이 필요한 첫 번째 이유는 자료를 바탕으로 판단한 시장 흐름과 실제 현장과의 흐름이 얼마나 매치되는지 확인하기 위해서다. 두 번째 이유는 사전조사로 파악하지 못한 내용을 현장에서 확인할 수 있다. 세 번째 이유는 공인중개사로부터 좋은 매물을 받기 위해서다.

[실제 지역분석 사례-2020년 상반기 김해시]

■ 4가지 키팩터(입주 물량, 인허가 물량, 미분양 물량, 매매증감률)와 자신만의 기준(인구수, 평단가, 매매/전세가격지수)을 활용해 어떻게 지역을 분석하는지 사례로 살펴보자.

-입주 물량은 2019년부터 급감(신규 임대물량은 많으나 임대물량은 대형급 도시인 경우 매매가에 영향 미미)

-공동주택 인허가 면적이 2017년 이후 급감

-미분양 물량은 2019년 하반기 이후 감소 패턴

-KB시계열(매매가증감률) 감소추세에서 2019년 하반기 보합, 연말에 대장아파트 중심으로 상승 전환 

-인접 도시인 부산, 창원의 아파트 가격이 상승하고 있음을 확인

-유사 도시(인구수 50만~100만)와 평단가 순위를 비교했을 때 김해시는 2018년 이후 순위가 하락

■ 키팩터와 심리지수의 상관관계도 조사해 보았다.

-2003년 이후 데이터를 확인 결과, 입주 물량의 감소에 따라 매매/전세지수가 증가하는 경향 뚜렷함

-2010년 이후 데이터를 확인해본 결과, 미분양 물량 감소 패턴을 보일 때마다 매매/전세지수가 증가하는 경향 뚜렷함

■ 한 도시의 아파트를 투자할 때 안정적으로 투자하기 위해서는 핵심 동네, 즉 평단가 높은 '동' 위주로 투자하는 게 좋다. 김해시는 24개의 동으로 이루어져 있으며, 평단가 순위 상위권 동 중에서 학군/학원가, 상권, 대형 쇼핑몰, 병원, 교통, 신규/분양권 택지 입지를 고려해 11개 동을 선정한 뒤 임장 동선을 짰다.

■ 가능하면 신축에 투자하면 좋겠지만, 여러 이유로 투자 기회를 놓쳤다면 노후화 비율 30% 이내에 있는 지역을 투자하는 게 좋다(대세 상승기라면 노후화 비율 30% 이상 아파트 투자도 가능).

※ 참조

'동'별 평단가/대장급 아파트: 아파트실거래가 최고가 아파트

 

<8. 부의 규모 어떻게 확장시키는가>

■ 루프 방식의 투자란 비핵심지에 대한 단기 투자를 통한 수익금을 핵심지 중/장기 투자로 전환하는 방식의 투자를 말한다. 비핵심지 투자(단기) → 레버리지 활용(수익금+대출or갭) → 핵심지 투자(중/장기)

■ 처음에는 투자 지역을 1, 2군데로 압축하라. 단, 지역을 선정할 때 4년 이상 오를 지역을 선정해야 한다.

■ 비핵심 지역의 투자는 매수를 할 때부터 언제 매도를 할지 플랜을 갖고 투자해야 한다.

■ 한 지역에서 난 수익을 통해 다음 지역으로 이동할 수 있다. 투자 지역이 분산되면 리스크가 분산되면서 매년 안정적인 수익 발생이 가능하다.

■ 한 지역에서의 전세증액금과 수익금을 타지역 신규 투자 자금으로 사용해라. 이렇게 투자를 진행하는 방식으로 확장하다보면 자연스럽게 지역 분산투자가 이루어진다.

■ 현재 기준 각종 부동산 규제 및 세금제도로 인해 주택을 여러 채 보유하는 것은 현실적으로 어려움이 따른다. 하지만 역사적으로 보면 부동산 정책은 시장 상황에 맞게 수시로 변해왔음을 잊지 말자. 

 

<9. 부동산 투자자라면 꼭 알아야 할 7가지 정보>

■ 우리나라는 국토 면적이 작다 보니 서울 아파트 중위가격(혹은 중형 평균가격)과 지방 광역시 대장급 아파트 가격 사이에 동조화 경향이 뚜렷하다. 둘 사이의 비교만으로도 저평가된 지역을 선정하고 향후 상승여력(서울 중위 아파트 수준까지), 나아가 지방 광역시 대장급 아파트와 연쇄 반응 아파트 흐름까지 예측이 가능하다.

-서울 아파트 중위가격 or 서울 중형 아파트(85~102m²) 평균가격 ≒ 지방광역시 대장 아파트 가격±α(신축, 인구수)

■ 연계지역, 즉 지역간 인구 교류가 활발한 곳들은 부동산 투자를 검토할 때 같이 봐야 한다. 연계지역에서 이벤트 발생시(00지구/00도시 개발, 규제로 인한 풍선효과 등) 해당 도시로의 인구의 유출/유입이 일어나 아파트 가격이 영향을 크게 받는다.

-창원-김해, 대전-세종, 천안-아산. 세종-청주 등

■ 엑셀을 활용해 KB시계열(매매증감률) 자료에 전세증감률(실수요자 크기 파악), 심리지수등을 결합해서 보면 한 눈에 전국적인 부동산 시장의 흐름 파악이 용이하다.

■ 아파트 매수와 매도는 일반적으로 다음과 같은 때 하는 것이 유리하다.

-매수: 비수기(한겨울/한여름, 명절 전)

-매도: 성수기(봄/가을, 신학기 시작 전), 지역 부동산 상승장(과욕 보다는 한 호가 낮춰서 매도→ 빠른 거래)

■ 매도자가 급하게 팔아야 하는 사정이 있으면 가격 흥정시 유리하다.

■ 임장단계: 투자지역 선정 → 임장루트 선정(조사내용 확인 및 투자 결정) → 임장(주 수요층, 시세, 매물량, 아파트 내부구조 확인) → 공인중개사와 관계 맺기(매수의사 밝히고 만나라→적극적인 매물 소개)

 

★ 총정리

1. 자신에게 맞는 투자 기준과 방식을 세워라

2. 데이터 분석에 지나치게 시간을 쓰지 말라(핵심 데이터+현장에서 얻은 정보 조합)

3. 현재 부동산 시장의 트렌드를 파악하라(시장 호황-보합-불황, 부동산 규제 등)

 

※ 추천 투자지역(인구 50만 이하 유망도시)

1. 제주-서귀포 혁신도시

-10년간 인구유입 급증(10만 명)

-향후 인구 증가 가능성 높음(제2 공항 건설 추진, 은퇴 후 노후 거주지역 각광)

-구역정비, 시청, 대형마트, 바닷가 인접

2. 이천시-중포신도시

-수도권 몇 안 남은 비규제 지역(풍선효과)

-경강선(이천역~판교역 30분)

3. 목포시-남악신도시

-인접도시(순천, 여수, 광양)의 급증

-인접도시의 조정지역 지정(풍선효과)

4. 서산시

-좋은 일자리 풍부(석유화학, 자동차, 2차 전지 산업)

-그동안 과공급된 입주 물량 소진

5. 거제시

-지역 핵심 산업인 조선업이 불황에서 전환

-그동안 과공급된 입주 물량 소진